กฎหมายน่ารู้ การรอนสิทธิคืออะไร
กฎหมายน่ารู้ การรอนสิทธิคืออะไร เป็นเรื่องที่มีผลทางกฎหมาย เมื่อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ถูกรอนสิทธิ จะส่งผลให้ผู้เข้าถือกรรมสิทธิ์ต่อไป ต้องเสียสิทธิบางอย่าง และไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้อย่างเต็มที่ หรืออาจถึงขั้นไม่สามารถใช้ประโยชน์ใด ๆ ได้เลย ดังนั้นกฏหมายภาษีเราจะพามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับการรอนสิทธิให้มากขึ้น
การรอนสิทธิคืออะไร
คือสภาวะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกลดสิทธิ หรือสิทธิเหนือที่ดินที่ตนครอบครอง การรอนสิทธิที่เกิดขึ้นนั้น อาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่สำนักงานที่ดินเพื่อมอบให้แก่ผู้อื่น
7 ลักษณะการรอนสิทธิ มีอะไรบ้าง
- ข้อกำหนดห้ามโอน เกิดได้จากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอนในระยะเวลา 10 ปี หรือที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน
- สัญญาเช่า เมื่อกฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่า มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร
- สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้หรือถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
- สิทธิอาศัย เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือน โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ
- สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น และอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนด ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย
- ภาระติดพัน ผู้ที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์ มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราว ๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี
- ภาระจำยอม ที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่าง กระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน
ข้อควรระวังของการรอนสิทธิ
ในเรื่องของภาระจำยอม คือ การรอนสิทธิแบบเปิดกว้างแบบครอบจักรวาล ยิ่งไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ด้วย จะเท่ากับว่าภาระจำยอมจะอยู่ติดกับที่ดินตลอดไปตลอดกาล ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ทุกครั้ง ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็คเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงนั้นว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็ต้องมาดูต่อว่าเป็นลักษณะไหน ยาวนานเท่าไหร่
การรอนสิทธิมี 2 กรณี อะไรบ้าง
- บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายอยู่ก่อน หรือในขณะทำสัญญาซื้อขาย
- ความผิดของผู้ขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดต่อการรอนสิทธิที่เกิดขึ้น
ลักษณะของการรอนสิทธิที่ทำให้ผู้ขายต้องรับผิดเป็นอย่างไร
- สิทธิของบุคคลอื่นที่มาแย้งหรือรบกวนที่มีอยู่เหนือทรัพย์จะต้องเป็นสิทธิตามกฎหมาย และจะต้องเป็นสิทธิที่เหนือกว่าสิทธิผู้ขาย
- สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้แย้งหรือรบกวน จะต้องมีอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย ไม่ใช่เกิดหลังทำสัญญาซื้อขาย ถ้าเป็นสิทธิที่เกิดหลังผู้ขายไม่ต้องรับผิด
- สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้งแย้งหรือรบกวน จะเกิดภายหลังทำสัญญาซื้อขายผู้ขายก็อาจต้องรับผิด ถ้าการรอนสิทธินั้นเกิดเพราะความผิดของผู้ขาย
